Gayrimenkul için Google Ads Rehberi [2026]

Son güncelleme: Mart 2026

Aylık 50.000 TL Google reklam bütçesi harcıyorsun, telefon çalıyor ama arayan kişi “sadece fiyat sormak istedim” diyor ve kapıyor. Tanıdık geldi mi? Gayrimenkul danışmanlarının büyük çoğunluğu reklam bütçesinin en az yarısını böyle “meraklı ziyaretçilere” yakıyor. Asıl sorun kampanya değil — kampanyanın nasıl kurulduğu.

Gayrimenkul Sektöründe Dijital Rekabet: Gerçekler

Türkiye’de gayrimenkul sektörü, Google reklamları açısından en pahalı sektörlerin başında geliyor. 2025 yılı verilerine göre “İstanbul satılık daire” gibi genel bir anahtar kelimede tıklama maliyeti ortalama 85-130 TL bandında seyrediyor. Lüks konut veya ticari gayrimenkul kelimelerinde bu rakam 200 TL’yi aşabiliyor. Yani sabah uyandığında kampanya 500 tıklama almışsa, henüz tek bir satış kapanmadan 40.000-65.000 TL harcamış olabilirsin.

Bahar ve yaz ayları sektörün aktif sezonu. Mart’tan Temmuz’a kadar arama hacimleri yüzde 60-70 artıyor. Bu dönemde rekabet de aynı oranda şiddetleniyor çünkü hem bireysel danışmanlar hem de büyük emlak zincirleri bütçelerini bu aylara yığıyor. Nisan-Haziran döneminde aynı kelimede açık artırma (auction) rekabeti bazen normalin üç katına çıkabiliyor. Bütçeni artırmadan rekabette kalabilmek için bu dönemde reklam kalitesi her şeyden daha belirleyici oluyor.

Türkiye’de 130.000’den fazla kayıtlı emlak danışmanı var ve bunların büyük kısmı artık dijitale yatırım yapıyor. Sadece bireysel danışmanlardan bahsetmiyorum — Hepsiemlak, Sahibinden, Zingat gibi devler de aynı anahtar kelimelerde Google reklamı veriyor. Bir kullanıcı “Kadıköy kiralık daire” diye aratığında karşısına çıkan sonuçların yarısı bu portallar. Sen onlarla aynı kelimede savaşmak yerine daha akıllıca bir konumlanma yapabilirsin. Nasıl mı? Biraz sabret.

Şunu da ekleyeyim: Türkiye’de gayrimenkul aramaları büyük çoğunlukla mobil cihazdan geliyor — yaklaşık yüzde 72. Bu, reklam metninden açılış sayfasına kadar her şeyin mobil deneyim öncelikli düşünülmesi gerektiği anlamına geliyor. Mobil sayfası yavaş yüklenen, formu küçük bir ekranda doldurulamayan bir site, tüm reklam bütçeni çöpe döküyor.

Google Ads Neden Gayrimenkul İçin Kritik?

Basit bir gerçekten başlayalım: Ev almak, satmak veya kiralamak isteyen biri önce Google’a soruyor. Sosyal medyaya değil, arkadaşına değil — önce Google’a. “Ankara Çankaya satılık 3+1 daire”, “İzmir Bornova kiralık ofis” gibi aramalar, alıcının zaten bir karar vermeye hazır olduğunu gösteriyor. Bu, Google reklamlarını diğer kanallardan ayıran en büyük fark: potansiyel müşteri sana geldiğinde zaten bir ihtiyacı var. Sen onu ikna etmek zorunda değilsin, sadece doğru anda önüne çıkman yeterli.

Rakamlarla konuşalım. İyi kurulmuş bir gayrimenkul Google reklam kampanyasında form doldurma dönüşüm oranı yüzde 4-8 arasında geziniyor. Yani her 100 tıklamadan 4 ila 8 tanesi somut bir lead (müşteri adayı) oluyor. Ortalama tıklama maliyeti 100 TL kabul edersen, her lead için 1.250-2.500 TL harcıyorsun demek bu. Gayrimenkulde tek bir satışın getirisi 50.000 TL ile 500.000 TL arasında değişebileceğine göre, bu maliyet oldukça makul. Sorun, kampanya kötü kurulduğunda bu oranın yüzde 1’e düşmesi ve lead başı maliyetin 10.000 TL’ye fırlaması.

Geçen yaz Antalya’da bir butik gayrimenkul danışmanıyla çalışıyorduk. 5 danışmanlı küçük bir ofis, rakipleri Antalya’nın büyük zincirleri. Google reklamlarını yeniden yapılandırdıktan sonra 3 ay içinde aylık 12 qualified lead’den 41’e çıktılar. Her qualified lead (nitelikli müşteri adayı) ortalama 1.800 TL’ye mal oluyordu. O 3 ayda 6 satış kapattılar — toplam komisyon geliri yaklaşık 380.000 TL. Harcanan reklam bütçesi: 74.000 TL. ROI (yatırım geri dönüşü) hesabını sen yap.

Gayrimenkul için Google Ads Stratejisi: Adım Adım

Kampanya kurmak 10 dakika sürer. Ama doğru kurmak başka bir iş. İşte sahadan öğrendiğim adımlar:

1. Hedef Kitle Segmentasyonu ve Kampanya Mimarisi: Herkese hitap eden tek bir kampanya yerine, alıcı / satıcı / kiracı için ayrı kampanyalar oluştur. “İstanbul satılık daire” arayan kişiyle “İstanbul kiralık daire” arayan kişinin ihtiyacı, beklentisi ve bütçesi tamamen farklı. Tek kampanyada bunları bir arada tutarsan reklamın ikisine de yeterince iyi hitap etmez, kalite skoru düşer, tıklama maliyetin artar.
2. Anahtar Kelime Araştırması — Geniş Değil, Doğru: “Daire”, “ev”, “konut” gibi tek kelimelerden uzak dur. Bunlar bütçeni saniyeler içinde bitirir. “Kadıköy 2+1 satılık daire fiyatları” veya “Çankaya sıfır daire krediye uygun” gibi uzun kuyruklu (long-tail) kelimeler hem daha ucuz hem de satın almaya çok daha yakın kullanıcıları getiriyor. Negatif anahtar kelime listesini de ihmal etme — “ücretsiz”, “tapu itiraz”, “gayrimenkul hukuku” gibi kelimeleri baştan dışarı at.
3. Reklam Metni — Sıkıcı Değil, Somut: “Hayalinizdeki Evi Bulun” veya “Güvenilir Emlak Danışmanı” gibi genel sloganlar artık kimseyi tıklatmıyor. Rakamla konuş: “Kadıköy’de 3+1 Daireler — ₺4.500.000’dan Başlıyor”, “48 Saat İçinde Portföyden Seçim Fırsatı” gibi spesifik teklifler çok daha yüksek tıklama oranı (CTR) getiriyor. Fiyat reklamda göstermek seni korkutursa şunu bil: fiyat göstermek istemeyenleri zaten eliyor, gerçek alıcıları sana getiriyor.
4. Açılış Sayfası (Landing Page) Tasarımı: Google reklamını tıklayan kişiyi ana sayfana yönlendirme — bu en klasik hata. Her kampanya için reklam mesajıyla birebir örtüşen ayrı bir açılış sayfası hazırla. Kadıköy kiralık daire reklamı tıklayan kişi, Kadıköy kiralık dairelerini gösteren, iletişim formu veya WhatsApp butonu ön planda olan bir sayfaya gitmelidir. Sayfa 3 saniyede yüklenmiyorsa, Google Ads bütçenin büyük kısmını çöpe atıyorsun.
5. Dönüşüm Takibi — Telefon, Form, WhatsApp: Bu adımı atlarsan kampanyanı kör uçuşa çıkarırsın. Google Ads içinde telefon araması takibini kur — hem tıkla-ara uzantısıyla hem de web sitesindeki telefon numarasının tıklanmasını ölç. Form göndermelerini ve WhatsApp butonunu da ayrı dönüşüm eylemleri olarak tanımla. Böylece hangi anahtar kelimenin, hangi reklamın gerçekten müşteri getirdiğini görürsün ve bütçeni oraya kaydırırsın.
6. Rakip Analizi ve Konum Stratejisi: Rakiplerine ait anahtar kelimeleri kullanmak meşru — ama dikkatli yapılmalı. “XYZ Emlak” gibi marka isimlerinde teklif vermeden önce yasal boyutu ve maliyet etkinliğini değerlendir. Asıl etkili hamle, rakiplerin ihmal ettiği coğrafi + özellik bazlı kombinasyonları bulmak: “Beşiktaş deniz manzaralı satılık daire” gibi niş ama dönüşüm oranı yüksek kelimelerde rakip yoğunluğu çok daha az, tıklama maliyeti de yarı yarıya düşük olabiliyor.

Sık Yapılan Hatalar

Gerçek Örnek: Bir Gayrimenkul İşletmesinin Yolculuğu

İzmir Bornova’da faaliyet gösteren, 8 danışmanlı orta ölçekli bir gayrimenkul ofisinden bahsedeyim. Bize geldiklerinde aylık 35.000 TL Google reklam bütçesi harcıyorlardı ve ayda ortalama 9-11 lead alıyorlardı. Lead başı maliyet yaklaşık 3.500 TL. Aylık satış ortalama 1,5 — yani iki ayda bir daire satabiliyorlardı. Bütçe ile satış denklemi tutmuyordu ve ekip moralden düşmüştü. “Google Ads işe yaramıyor” diyorlardı.

İlk hafta yaptığımız şey kampanyayı durdurmak değil, incelemekti. Ortaya çıkan tablo ilginçti: Bütçenin yüzde 43’ü “ücretsiz”, “tapu sorgulama”, “gayrimenkul vergisi” gibi aramalardan gelen tıklamalara gidiyordu. Negatif anahtar kelime listesi neredeyse boştu. Reklam metinlerinde fiyat, konum veya spesifik teklif yoktu — sadece “İzmir’in Güvenilir Emlak Danışmanları” yazıyordu. Açılış sayfası ana sayfaydı ve mobilde yüklenmesi 7 saniye sürüyordu. Dönüşüm takibi kurulmamıştı; yani kaç kişinin aradığını bile bilmiyorlardı.

2 haftada altyapıyı düzelttik: 180 negatif kelime ekledik, mahalle bazlı 4 ayrı kampanya oluşturduk, mobil odaklı 3 açılış sayfası hazırladık ve telefon + form takibini kurduk. Bütçeye dokunmadık — hâlâ 35.000 TL. İlk ay lead sayısı 9’dan 24’e çıktı. İkinci ay 31 lead, bu ayda 4 satış kapandı. Üçüncü ayda 38 lead ve 5 satış. Aylık komisyon geliri yaklaşık 420.000 TL’ye ulaştı. Harcanan bütçe sabit: 35.000 TL. Değişen tek şey, paranın nereye gittiğiydi.

Bütçe Rehberi: Gayrimenkul İşletmeleri Ne Harcamalı? (2026)

Sık Sorulan Sorular